Caspar Schärer, architecte, publiciste et aménagiste, est secrétaire général de la Fédération des Architectes Suisses FAS.

«Le temps de l’appropriation des terres est révolu»: j’ai écrit cette phrase en 2014 dans la revue d’architecture werk, bauen + wohnen. Elle décrit de manière assez frappante ce qu’implique réellement la révision de la loi sur l’aménagement du territoire entrée en vigueur à l’époque. Lorsqu’il n’est plus possible de classer des terrains en zone à bâtir, l’attention se concentre sur le patrimoine bâti.

Avant même la révision de la loi, les sites industriels et artisanaux se présentaient déjà comme des zones idéales pour le développement urbain vers l’intérieur. À Zurich, pratiquement tous les grands sites industriels ont été transformés ou reconstruits. Dans d’autres villes, le développement de tels sites ne fait que commencer, mais il est à prévoir qu’il ne restera pratiquement plus de de bâtiments industriels désaffectés après 2030. Les promoteurs immobiliers n’ont plus d’autre choix que de trouver le moyen de tirer parti des constructions existantes sur les petites et moyennes parcelles. Les villes doivent pour leur part adapter leurs règlements de construction afin d’être prêtes pour cette prochaine étape du développement urbain vers l’intérieur.

Opportunités de régulation

Mais pourquoi chercher à tirer parti des bâtiments existants? Ne serait-il pas plus simple de les démolir et de reconstruire plus grand et mieux? Cela peut s’avérer judicieux dans certains cas, lorsque la structure du bâtiment a été négligée pendant des décennies et que les nouvelles constructions de remplacement apportent indéniablement des avantages de taille. Dans la plupart des cas, le potentiel du parc immobilier est toutefois sous-estimé. Outre la valeur écologique – une certaine quantité de CO2 a déjà été «émise» et la démolition génère d’énormes quantités de déchets – de nombreux bâtiments existants contribuent à l’identité d’une rue ou d’un quartier.

Le parc immobilier offre de nombreuses possibilités de développement urbain vers l’intérieur. Les bâtiments construits au cours des 50 dernières années se prêtent justement à des transformations: ils sont très nombreux et doivent pratiquement tous être assainis. Un important potentiel réside dans le changement d’affectation de bâtiments qui n’étaient pas destinés à l’habitation. Ainsi, les immeubles de bureaux et les bâtiments commerciaux constituent une réserve facile à exploiter. D’une part, de nombreuses surfaces de bureaux sont vides dans les villes, d’autre part, une pénurie de logements sévit presque partout.

Une série d’exemples montre qu’il est possible de transformer de manière innovante des immeubles de bureaux en logements. L’immeuble d’habitation coopératif «Warmbächli» résultant de la transformation d’un entrepôt par le bureau BHSF à Berne est un exemple de réussite. À Baden, le cabinet d’architectes Meier Hug a aménagé 78 appartements en copropriété dans quatre pavillons de bureaux, démontrant ainsi que de tels changements d’affectation fonctionnent tout à fait pour le segment de marché moyen à haut de gamme.

L’un des plus grands obstacles à la transformation est le règlement d’affectation, qui interdit parfois une affectation résidentielle dans les zones de bureaux. Mais il est possible de changer cela, même si cela nécessite des modifications de lois et d’ordonnances cantonales. Cela en vaut la peine! Le relèvement des bâtiments d’un ou plusieurs étages constitue une autre «opportunité de régulation». Le canton de Genève a édicté une règlementation progressiste en la matière, en étroite collaboration avec les associations de planificateurs. De nombreux exemples, comme la surélévation de trois étages de l’immeuble de la rue de Lausanne, un projet du bureau d’architectes Lacroix Chessex qui a été plusieurs fois récompensé, montrent qu’il est possible de réaliser des gains significatifs en matière d’architecture et d’urbanisme, en plus de la composante économique avantageuse. Des surélévations généralisées telles qu’elles sont encouragées dans certaines villes ne sont toutefois pas recommandées. Une gestion ciblée du mécanisme de surélévation, associée à des incitations attrayantes, permet de trouver de meilleures solutions, dans l’intérêt du quartier et de la ville dans son ensemble.

Interventions futées

Les zones de maisons individuelles présentent également un fort potentiel. La Suisse compte plus d’un million de maisons individuelles, dont plus de la moitié n’abritent qu’une ou deux personnes. De nombreux habitants souhaiteraient céder leur maison à des familles, mais les conditions sont souvent peu favorables: un nouveau logement coûterait très probablement beaucoup plus cher.

Des interventions intelligentes comme le centre de quartier Wesmelin à Lucerne, un bâtiment multifonctionnel avec de petits appartements pour les habitant·e·s âgé·e·s du quartier ouvert en 2022, permettent de remédier à cette situation. Une autre possibilité consiste à densifier la maison individuelle elle-même. À Zurich-Witikon, une maîtresse d’ouvrage ne voulait pas habiter seule dans sa maison et a fait construire deux appartements supplémentaires. Six personnes y vivent désormais. La plateforme web metamorpHouse.ch présente d’autres exemples de transformations réussies de maisons individuelles.

Pour conclure, en règle générale, les bâtiments existants peuvent non seulement faire l’objet d’une transformation, mais ils sont aussi plus durables que les nouvelles constructions de remplacement.