En 2024, le taux de vacance suisse est historiquement bas avec seulement 1,08% et cette situation est particulièrement préoccupante dans les villes. On observe, par exemple, que certaines villes comme Kloten, Vevey ou Zoug sont victimes de leur attractivité et ont une offre de logements disponibles insuffisante. Cette situation tend le marché et fait augmenter les loyers. En parallèle, la présence de plateforme comme Airbnb dans les villes empire encore la situation en réduisant le nombre de logements disponibles. Les villes travaillent activement pour améliorer la situation, Lucerne, Berne, Zurich et Genève ont, par exemple, entamé des démarches législatives pour mieux gérer les plateformes de location comme Airbnb. Partout en Suisse, les villes se préoccupent d’augmenter leur taux de vacance et d’offrir des loyers abordables. (Zuger Zeitung : 14.02, Zürcher Unterländer : 17.02, 24 heures : 18.02, Basler Zeitung : 20.02, rts.ch : 09.03, 24 heures : 12.03, La Liberté : 12.03)

Assainissement du bâti et rénovations participent à la hausse des loyers

La solution la plus évidente pour agir sur le taux de vacance semble de construire davantage, mais cela est problématique quand le neuf remplace l’ancien et que les loyers augmentent. Les Sugus-Häuser de Zurich sont un exemple médiatique récent sur l’impact de l’assainissement des bâtiments sur les locataires, qui les forcent à déménager sans garantie de retrouver des loyers aussi bas à leur retour. Sur le marché zurichois, on observe que la plupart des nouveaux logements sont en fait des remplacements d’ancien par du nouveau, on comptabilise ainsi 400 remplacements depuis 2010. Bien que cette situation comporte des avantages, notamment en termes d’efficacité énergétique, elle effraie aussi beaucoup les locataires, puisqu’elle justifie des hausses de loyer parfois très importantes. En réaction, la ville de Bâle a mis en place une nouvelle réglementation qui oblige les propriétaires à consulter leurs locataires en cas de rénovation et qui régule ces travaux pour les limiter à ce qui est nécessaire. Cela évite que des ouvrages non-nécessaires soient décidés au détriment des locataires. La démarche a atteint sa cible d’après Bâle, et plusieurs autres villes sont intéressées à mettre en place des procédures similaires. (Tages-Anzeiger : 03.02, Limmattaler Zeitung : 05.02, Limmattaler Zeitung : 13.02, Tages-Anzeiger : 25.02)

Une autre solution réside dans la transformation de zones de bureaux en logement. Depuis le Covid et l’essor du télétravail, l’espace nécessaire aux bureaux a nettement diminué, et on compte aujourd’hui par exemple 110’300m2 de bureaux vides à Opfikon, ou 300'000m2 à Genève. Beaucoup de propriétaires entament les démarches nécessaires pour transformer ces espaces en logement. Les villes encouragent, dans la mesure du possible, ces transformations et les propriétaires y trouvent avantage puisque les loyers de logements sont bien supérieurs à ceux des bureaux. (Tages-Anzeiger : 13.02, letemps.ch : 18.02)

Les moyens des villes pour enrayer la tendance

Pour les villes, il est important d’avoir une population diversifiée et donc une part adéquate de loyers abordables. Les moyens d’action des villes varient beaucoup en fonction des législations cantonales et des majorités politiques. Dans le canton de Vaud, par exemple, les communes ont un droit de préemption sur tous les bâtiments mis en vente. Ainsi, la ville de Lausanne a acquis une quinzaine de bâtiments depuis l’entrée en vigueur du droit en 2020. La municipalité explique que les objectifs principaux de ces acquisitions sont de maintenir des loyers modérés et d’assainir les bâtiments. En effet, en cas de vente entre propriétaires privés les loyers sont souvent revus à la hausse au détriment des locataires, ce que la ville souhaite éviter. En achetant elle-même la propriété elle applique des loyers abordables et met en place de nouveaux logements d’utilité publique (LUP). A Genève, la gauche aimerait aussi voir sa ville devenir une propriétaire et l’encourage donc à utiliser davantage son droit de préemption. (Tribune de Genève : 04.02, 24 heures : 08.02, Tribune de Genève : 10.02)

Encourager une certaine proportion de logements abordables ou de LUP est une solution envisagée par plusieurs villes. Ainsi Vevey et Kloten, dont les marchés du logement sont très tendus, travaillent sur des propositions dans ce sens. (24 heures : 18.02, Tribune de Genève : 04.03, Zürcher Unterländer : 06.03)

La ville de Zoug, quant à elle, ne veut pas intervenir directement sur le marché immobilier, mais préfère agir sur sa planification du territoire. Elle lance donc un projet pilote de zones dites « blanches » (temporäre Sonderbauzone). Cette mesure autorise les propriétaires à augmenter la densité des logements dans ces zones pendant une durée limitée. Cette manière de faire permet d’encourager la densité de façon maitrisée et d’augmenter le nombre de logements disponibles. (Neue Zürcher Zeitung : 03.03)