Lors de la session d’hiver 2024, le Conseil national et le Conseil des États se sont mis d’accord sur un changement complet de système d’imposition de la propriété du logement. Désormais, tant les résidences principales que les résidences secondaires seraient exemptées de l’impôt sur la valeur locative. Dans le cadre de la procédure d’élimination des divergences, les Chambres ont toutefois lié ce changement de système à l’introduction d’un impôt réel sur les résidences secondaires. Les cantons pourraient ainsi compenser les pertes fiscales découlant de la suppression de la valeur locative en instaurant un impôt de substitution. Comme il exige une modification de la Constitution, l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires est soumis au référendum obligatoire et devrait être soumis au vote populaire en septembre 2025. Cela signifie que le changement de système d’imposition du logement, et par conséquent l’abolition de la valeur locative, n’interviendra que si l’introduction d’un impôt réel sur les résidences secondaires est acceptée dans les urnes.

Les prises de position exprimées par les villes lors de la consultation sur le projet 17.400 Imposition du logement. Changement de système montrent un soutien de principe à une réforme, à condition que l’équité fiscale entre locataires et propriétaires soit préservée. Se basant sur les retours des villes, l’Union des villes suisses plaide depuis longtemps pour une mise en œuvre aussi neutre que possible du point de vue fiscal et n’entraînant pas un surcroît de travail administratif, afin de préserver les budgets des collectivités à tous les niveaux.

Or, le projet de loi adopté par les Chambres ne répond à aucune de ces deux exigences. L’Administration fédérale des contributions s’attend à des pertes fiscales de l’ordre de 1,67 milliard de francs pour la Confédération, les cantons et les communes, sur la base d’un taux d’intérêt de 1,5 %. Eu égard à la situation des finances publiques et au programme d’allègement budgétaire prévu par la Confédération, un tel manque à gagner semble inopportun. Par ailleurs, la suppression des déductions fiscales pour les rénovations énergétiques risque d’avoir un impact négatif considérable sur le bilan énergétique du parc immobilier suisse, d’autant plus que la fin du Programme Bâtiments est également prévue dans le cadre des mesures d’économie fédérales.

Les prises de position des villes concernant l’objet lié 22.454 Introduction d’un impôt réel sur les résidences secondaires sont tout aussi critiques. Les villes estiment que seuls quelques cantons et communes, souvent parmi les principaux bénéficiaires de la péréquation financière nationale (RPT), profiteront de cette nouvelle source de recettes. Ces recettes supplémentaires ne seront toutefois pas prises en compte dans le calcul de la RPT, ce qui conduit à une redistribution inéquitable des revenus fiscaux. En outre, l’impôt réel ouvre la porte à des stratégies d’optimisation fiscale et représente une charge de travail supplémentaire pour les administrations fiscales.

Pour toutes ces raisons, l’Union des villes suisses rejette fermement l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires et recommande de rejeter l'objet le 28 septembre 2025.