La Suisse est confrontée à une pénurie de logements, notamment dans le segment des logements à loyer abordable. La forte demande en logements dans les villes suisses peut favoriser des loyers excessifs sur un marché où l’offre est insuffisante. Selon le droit du bail, un loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’il résulte d’un prix d’achat manifestement exagéré. Dans la jurisprudence, la vérification du loyer se fait au moyen du rendement brut et net.  

Une clarification importante des notions juridiques 
Pendant longtemps, le rendement net ne pouvait dépasser 0,5 point de pourcentage du taux d’intérêt de référence applicable. L’arrêt du Tribunal fédéral (ATF 147 II 14) du 26 octobre 2020 a porté le montant admissible à 2 points de pourcentage en dessus du taux d’intérêt hypothécaire de référence en vigueur, tant que celui-ci ne dépasse pas 2 %. 

Cette décision a augmenté considérablement le rendement net admissible dans un contexte de taux d’intérêt bas. Elle n’a toutefois pas précisé quel est le taux admissible du rendement net lorsque le taux d’intérêt de référence dépasse 2 %. 

La motion 22.4448 Stefan Engler, adoptée en 2023 par le Parlement, chargeait le Conseil fédéral de présenter un projet fixant le rendement net admissible pour les immeubles d’habitation ou à usage commercial dans la perspective d’une éventuelle hausse du taux de référence dépasserait 2 %. 

Le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche DEFR vient de mettre en consultation des modifications de l’ordonnance. Dans leurs réponses à la consultation, les villes constatent qu’une clarification de la jurisprudence s’impose, notamment en ce qui concerne la définition et les critères permettant de qualifier un loyer d’abusif. Pour les villes, l’enjeu est non seulement de garantir la sécurité juridique, mais aussi d’assurer une transparence accrue pour les bailleuses et bailleurs et les locataires. 

Il manque une légitimation démocratique obtenue par la voie législative 
L’Union des villes suisses déplore qu’il soit prévu d’introduire les modifications par voie d’ordonnance. En effet, sur une question si délicate et si politique que celle du rendement admissible des loyers, il doit y avoir une légitimation démocratique et un vaste débat. On peut espérer que dans ce contexte, les voix les plus diverses seront entendues au cours du processus de consultation et que ce débat sera rattrapé ultérieurement. Dans son arrêt, le Tribunal fédéral avait lui aussi estimé qu’une révision complète de la règlementation devrait relever du législateur. Compte tenu de la pénurie de logements actuelle, le fait de contourner une discussion et de faire l’impasse sur un accord parlementaire apparaît difficilement compréhensible. 

Une évaluation différenciée de la part des villes 
Les différents avis formulés par les villes montrent à quel point le projet est délicat. Les villes des grandes agglomérations le jugent de manière particulièrement critique. Elles rejettent les modifications en bloc, considérant que le projet fait basculer l’équilibre entre locataires et bailleurs et bailleuses (qui pourtant est l’objectif du droit locatif) au détriment des locataires. Selon l’argumentation des villes, les loyers ne doivent pas pouvoir augmenter davantage, et les modifications vont se traduire par une nouvelle aggravation de la situation, déjà tendue, des marchés de l’immobilier urbain. 

Les petits centres, moins touchés par la pénurie de logements, portent un jugement moins critique sur la mise en œuvre. Pour eux, l’essentiel est que l’on obtienne les avancées mentionnées plus haut vers la sécurité juridique et davantage de transparence. Par ailleurs, la nouvelle règlementation doit à la fois protéger les locataires contre les loyers abusifs et inciter les bailleuses et bailleurs à réaliser des investissements dans les logements existants. Il convient d’observer en permanence les effets de la modification proposée sur les activités d’investissement, les assainissements énergétiques ainsi que l’évolution du coût du logement et au besoin de procéder à des ajustements. 

Revendications des villes 
Le projet est crucial pour les villes, notamment parce que la définition du loyer abusif a des incidences sur les centres urbains. Alors que les villes se félicitent des clarifications devant être apportés sur le plan juridique par le projet à l’arrêt du Tribunal fédéral de 2020, elles s’opposent à ce que l’élaboration se fasse par voie d’ordonnance et réclament que l’élaboration, assortie d’un débat, se fasse dans le cadre législatif. De fait, les villes ont aussi sur le contenu des idées qu’elles souhaiteraient faire entendre.